토허제 토지거래허가구역이란? 서울 강남3구·용산구 지정 후 매매자와 임차인의 장단점
토지거래허가구역 정의 및 지정 배경
토허제 토지거래허가구역은 부동산 투기와 가격 급등을 방지하기 위해 정부가 특정 지역을 대상으로 지정하는 제도입니다. 이 구역으로 지정된 지역 내 일정 규모 이상의 부동산 거래는 반드시 지자체장의 사전 허가를 받아야만 가능하며, 허가를 받지 않고 체결된 거래는 무효가 됩니다.
대표적으로 실거주 목적의 거래만 허용되기 때문에, 갭투자와 같은 투기적 거래가 원천적으로 차단됩니다. 특히 서울과 수도권에서 주택 가격이 급격히 오르는 시기에 자주 시행되는 대표적인 규제정책으로 평가받습니다.
최근에는 투기 수요 억제와 시장 안정화를 목적으로, 강력한 규제지역으로 자주 활용되고 있습니다.
서울 강남3구·용산구 토지거래허가구역 지정 사례(2025년 3월)
최근 실제 사례로, 2025년 3월 19일 정부와 서울시는 강남구, 서초구, 송파구와 용산구 전체 아파트 40만 가구를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다(연합뉴스, 2025년 3월 19일). 앞서 2025년 2월 12일, 강남의 대표적 투기 우려 지역인 잠실·삼성·대치·청담 지역이 토지거래허가구역에서 해제된 후 35일 만에 다시 강력한 규제가 시행된 것입니다.
정부의 이번 조치는 해제 이후 강남 3구의 집값이 급격히 상승하는 등 시장 불안이 다른 지역까지 확산된 데 따른 선제적 대응이었습니다.
특히 이번 지정은 서울시 역사상 가장 대규모로, 향후 부동산 시장 안정화에 큰 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.
매매자와 임차인 각각의 장점과 단점
주택을 매매하려는 사람의 경우, 이번 규제는 단기적으로 자금 조달이 어렵고 거래량이 줄어 원하는 가격이나 시기에 매매하기 힘들 수 있습니다. 갭투자가 금지되면서 순수 자기자본만으로 매입해야 하는 부담이 있습니다. 그러나 중장기적으로는 과도한 집값 상승이 억제되어 안정된 가격에 내 집 마련의 기회를 얻을 가능성이 높습니다.
전월세 임차인 입장에서는 투기 목적의 주택 매입이 제한되면서 임대 물량이 늘어날 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 초기 단계에서는 실거주 조건 때문에 일부 집주인들이 세입자와의 계약 갱신을 거절하고 본인이 직접 거주하는 사례가 증가할 수 있습니다. 대표적으로 2025년 초, 서울 송파구에서 임대차 계약 갱신 거부가 급증하며 세입자의 주거 안정이 위협받는 사례가 있었습니다(서울경제, 2025년 3월 14일). 이런 현상으로 단기적으로 전월세 시장 불안이 발생할 가능성도 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 토지거래허가구역에서 허가 없이 거래하면 어떻게 되나요?
허가 없이 거래하면 거래 자체가 무효가 될 수 있고, 관련 법령에 따라 과태료 등 행정 처분을 받을 수 있습니다.
Q2. 갭투자가 금지된다는 의미가 정확히 무엇인가요?
주택 구매 시 전세보증금을 받아 자금을 조달하는 방식이 허용되지 않는 것을 말하며, 오직 본인의 자금으로만 구매해야 합니다.
Q3. 토지거래허가구역 지정 기간은 보통 얼마나 되나요?
기본적으로 6개월~1년 단위로 지정되며 시장 상황에 따라 기간 연장이 가능합니다.
서울 강남3구·용산구의 토지거래허가구역 지정과 매매자·임차인의 장단점을 구체적으로 알아본 글입니다.
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